【飲食店開業】居抜き物件で初期費用を削減する為に見るべき4つのポイントって?

居抜き物件,ポイント開業ノウハウ
【この記事を書いた人↓】

まずは自己紹介させてください!

piero

飲食業一筋のピエロ。
和食・洋食・中華・居酒屋・創作料理・専門店など幅広く経験済み。
調理技術はもちろん接客サービスや店舗管理能力も優れているという。
飲食店経営/飲食コンサル/人材マネジメント/店舗管理/等
飲食業を突き詰めた…男?笑

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くらうんくん
くらうんくん

この間教えてもらった物件のことについてなんじゃが…

ぴえろ
ぴえろ

ん?どうしたの?

くらうんくん
くらうんくん

居抜き物件は開業費を抑えることができるのじゃろ?

具体的に物件のどういったところをみればよいのじゃろうか…

じょーかー
じょーかー

その質問は私がお答えいたしましょう!

くらうんくん
くらうんくん

じょーかーなのじゃ!

頼むのじゃ!

 

ぴえろ
ぴえろ

わーい!

今日もラクな日だな!

まず居抜き物件って何?

居抜き物件は、現在営業が行なわれている内装のまま売却されている店舗のことです。

居抜き店舗として売却されればオーナーの利益になり、また買い手側は内装工事や厨房機器を買わなくて良いので経費削減につながります。

じょーかー
じょーかー

居抜き物件についてのおさらいです。

くらうんくん
くらうんくん

居抜き物件をうまく活用することで、大幅に開業費を削減できるのじゃろ?

ぴえろ
ぴえろ

自分のお店のコンセプトに似た物件を選ぶことが大事だと思うよ。

居抜き物件で初期費用を抑えよう

自分で計画している飲食店について考えを煮詰めていきます。

『どんな条件であれば居抜き物件を利用できるのか』を明確にしておき物件を検討するべき。

自分の理想のお店に近い居抜き店舗があれば、確実に居抜きで契約した方が得をします。

じょーかー
じょーかー

何もないスケルトンの物件で開業するよりはるかに費用を抑えられるのが、居抜き物件の魅力ですね。

ぴえろ
ぴえろ

だけど全くコンセプトの違う物件だと、内装とか設備をそのまま使えない。

その場合は居抜き物件の魅力は無いんだよね。

くらうんくん
くらうんくん

うまく活用しなければ意味が無いってことじゃな。

居抜き物件を契約する前に…

初めての開業なら居抜き物件を契約する前に、1度専門家に見てもらうようにしましょう。

キッチンの動線や厨房機器など、高額なお金をかけてまで契約する必要はありません。

専門家でなくとも第3者から見て意見が違うこともあるので、飲食店経験者などに同行してもらうと自分では気づかなかった部分に気づくことも珍しくありません。
じょーかー
じょーかー

物件を選ぶときは専門家、または仕事仲間などの同行が大切です。

ぴえろ
ぴえろ

居抜き物件を扱う不動産屋も、一応物件のプロだから同行する人がいなければ頼んでもいいと思うよ!

くらうんくん
くらうんくん

なるほどなのじゃ!

居抜きで見る4つのポイント

居抜き物件を活用する時に見なければならないポイントが4つあります。

まず飲食店を始めるのであれば、飲食店の居抜きでなければなりません。

その他にも自身の経営したい飲食店の業種と似た居抜き物件を見るのは大前提。

  • スナックやバーなどの軽飲食の居抜き→重飲食開業はNG
  • 焼肉屋や中華料理などの重飲食の居抜き→軽飲食開業はNG

開業したい物件と似た業種の居抜き物件を選ばなければ、内装工事などの開業費用がかさむので選ぶべきではありません。

じょーかー
じょーかー

これらを踏まえて、選ぶ際に見るべきポイントについてまとめていきますね。

ぴえろ
ぴえろ

お願いします!

くらうんくん
くらうんくん

頼むのじゃ!

①キッチン区画はそのまま使えるか?

キッチン区画をそのまま使えることが、居抜き物件活用のポイントです。

物件を見て回る際、飲食の居抜きでもグリストが設計されていない場合もあります。→違法です

現状のまま十分に活用できるかしっかりと検討しましょう。

またキッチンの大きさは十分なのかも同時に見ておきましょう。少しでも大きさを変えたければ、工事をやり直さなければならないので注意が必要。

じょーかー
じょーかー

一つ目はキッチンがそのまま使えるかどうかですね。

キッチンの動線なども見るべきポイントの一つ。

ぴえろ
ぴえろ

ここは大幅に費用がかかるところだもんね。

費用を抑えれるかどうかが別れる大事なポイントだね。

くらうんくん
くらうんくん

キッチンはまず見るべきということじゃな。

②機材に不具合はないか?

業務用冷蔵庫や業務用エアコンなどの機材が、十分に活用できるかや不具合がないかを事前にチェックしてください。使えないものを買い取る必要はありません。

また閉店してしまっている居抜き物件であれば、電気が通っていないので動くかどうかは電気を繋いだ後の確認になります。

その場合は機材の製造年月日を見て、メーカーの保証期間内であるかを確認しましょう。保証期間でなければ高く買い取るべきではありません。

じょーかー
じょーかー

二つ目は厨房機器などの機材がそのまま活用できるかどうかです。

ぴえろ
ぴえろ

オープン当日に冷蔵庫がつかない!

なんてことにならないよう、しっかりと確認するべきだね。

くらうんくん
くらうんくん

なるほどなのじゃ!

③設計図はあるか?

店舗の設計図が揃っているかを確認しておきましょう。電気・水道・ガスなどの配管がどうなっているのかは見ただけではわかりません。

邪魔な壁を抜いたり、床を低くしたい時に配菅があれば最悪です。

事前に確認しておくべき大切なポイント。

じょーかー
じょーかー

店舗の内装をいじらないでそのまま使う場合は別ですが、ちょっとでも改善が必要な場合は、配管などの位置を知ることができる設計図があるかどうかも重要なポイントになります。

 

ぴえろ
ぴえろ

また配管を繋ぎ直して…

やり直しになったらもったい無いよね。

くらうんくん
くらうんくん

設計図なのじゃな…

了解なのじゃ。

④以前のオーナーの退去理由

居抜き物件を活用するということは、似た業種で商売するということです。

そのため非常に重要なのがオーナーの退去理由について。

  • 大きな店舗へと移転する
  • 赤字が続いての閉業
  • オーナーの個人的な理由

移転などが理由であれば勝負しやすいと思います。しかしながら赤字が理由での閉業などであれば、周辺の店舗の客入りなども調査してからの契約になるでしょう。

良好な居抜き物件で費用を抑えられるとあっても、根本的に見込み客が少ない地域であれば開業は避けたほうが良いです。

じょーかー
じょーかー

退去する理由は様々ですが、自身が出店した後のイメージも大切な要素ですので、参考になる実際の声は聞いておいたほうが良いです。

ぴえろ
ぴえろ

経営のやり方によっては成功する可能性もあると思うけど…

なるべく不安要素が無い物件の契約が大切だね。

くらうんくん
くらうんくん

勉強になるのぉ…

トータルでどれだけ削減できるのかが重要

居抜き物件を活用することで、通常かかる費用を極端に抑えることができます。

自分で工事費を削減したい目標を立て、目標値以内に抑えることが大切。

買取金額も含め工事費用をよく検討し、1から店舗を造るより安く抑えなければ居抜き物件を活用する必要はありません。

じょーかー
じょーかー

先ほどのポイントを抑えておき、結果どれだけ削減できるかを数値化しましょう。

開業資金に合わせて、予定以下に抑えれる物件を見つけることが大事だということです。

ぴえろ
ぴえろ

十分に検討しよう!

ってことだね。

くらうんくん
くらうんくん

わかったのじゃ!

居抜きの方が退去も楽

居抜き物件で店舗を購入した場合は、退去時ほとんどの場合そのまま退去できると思います。

しかしスケルトン(箱だけの状態)の物件ですと、内装から作ってもまた元に戻してから退去しないといけないことが多いです。

じょーかー
じょーかー

スケルトンの場合であれば、契約書に原状回復の記載があることが多いです。

その場合であれば退去する時も多額の費用がかかってしまうでしょう。

ぴえろ
ぴえろ

居抜きの場合はそのまま退去できることが多いんだね。

くらうんくん
くらうんくん

知っておくと便利な知識じゃな。

まとめ

  • 居抜き物件を活用することで初期費用を削減できる
  • 物件は似た業種であることが大事
  • 見るべきポイントは4つ
  • 居抜き物件は退去時にも費用がかかりづらい
じょーかー
じょーかー

初期費用を削減し、健全なお店の経営を行うと後々楽になります。

今回はこのぐらいにしておきますね。

ぴえろ
ぴえろ

助かりました!

くらうんくん
くらうんくん

勉強になったのじゃ!

ありがとうなのじゃ!

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